Artikel L145-1 des Handelsgesetzbuches legt den Anwendungsbereich des Status der Gewerbemietverträge fest. Vier kumulative Bedingungen lösen dieses schützende Regime aus: ein Mietvertrag über ein Gebäude oder einen Raum, in dem der Mieter ein Handels-, Industrie- oder Handwerksgeschäft betreibt, mit Eintragung im entsprechenden Register. Jede Nichterfüllung eines dieser Kriterien verweist den Vertrag auf das allgemeine Recht des Bürgerlichen Gesetzbuches, mit schwerwiegenden Folgen für das Recht auf Erneuerung und die Entschädigung bei Kündigung.
Gesetz SVE vom 26. Mai 2026: Was sich für den Gewerbemietvertrag ändert
Das Gesetz Nr. 2026-403 zur Vereinfachung des Wirtschaftslebens, das am 28. Mai 2026 in Kraft trat, hat mehrere Bestimmungen, die mit dem Status der Gewerbemietverträge verbunden sind, geändert. Diese Änderungen betreffen direkt die Liquidität des Mieters und die Formulierung der vertraglichen Klauseln.
Der neue Artikel L145-32-1 des Handelsgesetzbuches erlaubt es nun dem Mieter eines Gewerbe- oder Handwerksraums, die monatliche Zahlung der Mieten zu verlangen, auch wenn der Mietvertrag eine vierteljährliche Fälligkeit vorsieht. Diese Möglichkeit bleibt jedoch abhängig von der Abwesenheit von Miet- oder Nebenkostenrückständen und von laufenden Streitigkeiten über diese Beträge.
Ein weiterer bemerkenswerter Beitrag: die „Tunnel“-Indexierungsklauseln sind nun erlaubt. Sie ermöglichen es, die jährliche Mietänderung zu deckeln und einen Mindestbetrag festzulegen, was beide Parteien gegen übermäßige Schwankungen des Index absichert.
Die auflösende Klausel unterliegt ebenfalls einer verstärkten Regelung. Der Richter kann ihre Wirkung aussetzen, was dem Mieter einen zusätzlichen Zeitraum gibt, um seine Situation zu regulieren, bevor der Mietvertrag automatisch gekündigt wird. Um Artikel L145-1 des Handelsgesetzbuches im Detail zu entdecken, empfehlen wir, diese neuen Bestimmungen mit der Rechtsprechung des dritten Zivilgerichts zwischen 2023 und 2026 zu vergleichen.
Gesetzliche Definition des Gewerberaums und Ausschluss von Büros
Das Gesetz SVE hat eine positive Definition des Gewerberaums und des Handwerksraums im Handelsgesetzbuch eingeführt, während das vorherige Recht nur durch Verweis auf die allgemeinen Bedingungen des Artikels L145-1 vorging.
Der Gewerberaum bezeichnet jeden Raum, der hauptsächlich für die Ausübung einer Einzelhandels- oder Großhandelsaktivität oder für kommerzielle Dienstleistungen bestimmt ist, einschließlich der angrenzenden Lager- und Stellplätze. Ausdrücklich ausgeschlossen sind Räume, die ausschließlich als Büros genutzt werden, sowie Lagerhäuser.
Der Handwerksraum bezieht sich auf jeden Raum, der hauptsächlich für eine unabhängige Produktions-, Verarbeitungs-, Reparatur- oder Dienstleistungstätigkeit bestimmt ist, mit Ausnahme von Lagerhäusern.
Die praktische Konsequenz ist direkt: Seit den Verkäufen, die nach dem 26. Mai 2026 stattgefunden haben, haben Mieter von Büros oder Lagerhäusern kein Vorrecht mehr beim Verkauf des Raums durch den Vermieter. Wir beobachten, dass dieser Ausschluss einen wiederkehrenden Rechtsstreit klärt, aber er zwingt die betroffenen Mieter, unverzüglich ihre vertragliche Situation zu überprüfen.
Garantien und Kaution: die neuen Obergrenzen des Gewerbemietvertrags
Das Gesetz SVE regelt den Betrag, der im Rahmen der Garantien bei Abschluss oder Erneuerung des Mietvertrags gefordert werden kann. Gleichzeitig wird eine gesetzliche Frist für die Rückgabe der Kaution geschaffen, eine Bestimmung, die im vorherigen Status fehlte.
Diese Regelung begrenzt die Fähigkeit des Vermieters, unverhältnismäßige Beträge zu blockieren. In der Praxis haben die Mieter nun ein zusätzliches Verhandlungsmittel bei der Vertragsgestaltung und ein klareres Rechtsmittel im Falle einer missbräuchlichen Zurückhaltung nach der Freigabe des Raums.
- Der Betrag der bei der Unterzeichnung geforderten Garantien ist gesetzlich begrenzt, unabhängig von entgegenstehenden Klauseln im Mietvertrag.
- Eine Frist für die Rückgabe der Kaution wird festgelegt, die das Fehlen eines zeitlichen Rahmens beendet, der die ausziehenden Mieter benachteiligte.
- Die Rückgabepflicht folgt dem Raum im Falle einer Übertragung: der Käufer der Immobilie übernimmt diese Pflicht, auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Kaufvertrag.
Anwendungsbedingungen des Status: aktuelle Rechtsprechung des Ziv. 3e
Der Status der Gewerbemietverträge gilt nicht automatisch für jede Vermietung von Immobilien, in der eine wirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt wird. Das dritte Zivilgericht des Kassationsgerichts hat zwischen 2023 und 2026 mehrere Urteile gefällt, die die Auslegung der im Artikel L145-1 festgelegten Bedingungen verschärfen.
Die tatsächliche Ausübung eines Geschäfts bleibt das entscheidende Kriterium. Ein Mietvertrag über einen Raum, in dem der Mieter keine eigene Kundschaft betreibt oder eine rein zivile Tätigkeit ausübt, fällt nicht unter den schützenden Status. Wir empfehlen, die tatsächliche Ausübung des Geschäfts bereits bei Inkrafttreten des Vertrags zu dokumentieren: Handelsregister, Rechnungen, Kundenunterlagen.
Die Frage des Zubehörs zur Gewerbemiete wurde ebenfalls präzisiert. Der Vermieter bleibt verpflichtet, die Normen der Anständigkeit einzuhalten, wenn der Raum einen Wohnbereich umfasst. Dieser Punkt, der oft bei der Formulierung von Mietverträgen vernachlässigt wird, kann kostspielige Rechtsstreitigkeiten verursachen, wenn der Zustand des Wohnraums nicht den gesetzlichen Kriterien entspricht.
- Der Mieter muss die Ausübung eines Geschäfts (Kundschaft, Warenangebot, tatsächliche Tätigkeit) nachweisen, um den Status zu beanspruchen.
- Die in einem Gewerberaum ausgeübten zivilen Tätigkeiten lösen nicht das schützende Regime aus, es sei denn, es erfolgt eine gerichtliche Umqualifizierung.
- Der im Gewerbemietvertrag enthaltene Wohnbereich verpflichtet den Vermieter zur Einhaltung der Anstandsnormen, andernfalls droht eine Zwangsanpassung.
Die Formulierung des Gewerbemietvertrags sollte diese Entwicklungen bereits in der Verhandlungsphase berücksichtigen. Jede Klausel muss im Lichte des Gesetzes SVE und der aktuellen Positionen des Kassationsgerichts überprüft werden, andernfalls könnte man mit Bestimmungen konfrontiert werden, die für den Mieter nicht durchsetzbar sind oder, im umgekehrten Fall, mit einem Mieter, der aufgrund der Nichterfüllung der Anwendungsbedingungen des Artikels L145-1 vom schützenden Status ausgeschlossen ist.
