O artigo L145-1 do Código de Comércio estabelece o âmbito de aplicação do estatuto dos contratos de locação comercial. Quatro condições cumulativas acionam este regime protetor: um contrato de locação, referente a um imóvel ou espaço, no qual o locatário explora um fundo de comércio, industrial ou artesanal, com registro no órgão correspondente. Qualquer falha em um desses critérios remete o contrato ao direito comum do Código Civil, com consequências severas sobre o direito à renovação e a indenização por desocupação.
Lei SVE de 26 de maio de 2026: o que muda para o contrato de locação comercial
A lei n° 2026-403 de simplificação da vida econômica, que entrou em vigor em 28 de maio de 2026, modificou várias disposições relacionadas ao estatuto dos contratos de locação comercial. Essas modificações afetam diretamente o fluxo de caixa do locatário e a redação das cláusulas contratuais.
O novo artigo L145-32-1 do Código de Comércio agora permite que o locatário de um espaço comercial ou artesanal exija o pagamento mensal dos aluguéis, mesmo que o contrato preveja uma periodicidade trimestral. Essa faculdade permanece subordinada à ausência de atrasos nos aluguéis ou encargos, e de qualquer litígio em andamento sobre essas quantias.
Outra contribuição notável: as cláusulas de indexação “túnel” agora são autorizadas. Elas permitem limitar e estabelecer um piso para a variação anual do aluguel, o que protege ambas as partes contra flutuações excessivas do índice.
A cláusula resolutiva também passa a ter um controle mais rigoroso. O juiz pode suspender seus efeitos, o que dá ao locatário um prazo adicional para regularizar sua situação antes da rescisão automática do contrato. Para descobrir o artigo L145-1 do Código de Comércio em detalhes, recomendamos cruzar essas novas disposições com a jurisprudência da terceira câmara civil proferida entre 2023 e 2026.
Definição legal do espaço comercial e exclusão de escritórios
A lei SVE introduziu uma definição positiva do espaço comercial e do espaço artesanal no Código de Comércio, onde o direito anterior apenas se referia às condições gerais do artigo L145-1.
O espaço de uso comercial refere-se a qualquer espaço destinado, principalmente, ao exercício de uma atividade de comércio varejista ou atacadista, ou de prestação de serviços de caráter comercial, incluindo reservas e locais adjacentes. Estão explicitamente excluídos os espaços de uso exclusivo de escritório e os armazéns.
O espaço artesanal, por sua vez, refere-se a qualquer espaço destinado, principalmente, a uma atividade independente de produção, transformação, reparação ou prestação de serviços, excluindo os armazéns.
A consequência prática é direta: desde as vendas realizadas após 26 de maio de 2026, os locatários de escritórios ou armazéns não têm mais o direito de preferência na cessão do espaço pelo locador. Observamos que essa exclusão esclarece um litígio recorrente, mas impõe aos locatários afetados a verificação imediata de sua situação contratual.
Garantias e depósito de garantia: os novos tetos do contrato de locação comercial
A lei SVE regula o valor exigível a título de garantias na celebração ou renovação do contrato de locação. Ela cria, paralelamente, um prazo legal para a restituição do depósito de garantia, disposição que faltava no estatuto anterior.
Esse enquadramento limita a capacidade do locador de imobilizar quantias desproporcionais. Na prática, os locatários agora dispõem de uma alavanca de negociação adicional na redação do contrato, e de um recurso mais claro em caso de retenção abusiva após a desocupação do espaço.
- O valor das garantias exigidas na assinatura é limitado pela lei, independentemente de qualquer cláusula contrária do contrato.
- Um prazo para a restituição do depósito de garantia é estabelecido, pondo fim à ausência de um quadro temporal que penalizava os locatários que saíam.
- A obrigação de restituição acompanha o espaço em caso de transferência: o adquirente do bem assume essa obrigação, mesmo sem estipulação expressa no ato de venda.
Condições de aplicação do estatuto: jurisprudência recente da Civ. 3ª
O estatuto dos contratos de locação comercial não se aplica automaticamente a qualquer locação de imóvel onde se exerce uma atividade econômica. A terceira câmara civil da Corte de Cassação proferiu, entre 2023 e 2026, várias decisões que restringem a interpretação das condições estabelecidas pelo artigo L145-1.
A exploração efetiva de um fundo é o critério determinante. Um contrato de locação referente a um espaço no qual o locatário não explora uma clientela própria, ou exerce uma atividade puramente civil, escapa ao estatuto protetor. Recomendamos documentar a exploração real do fundo desde a entrada em vigor do contrato: registro do comércio, faturas, elementos de clientela.
A questão da habitação acessória ao contrato de locação comercial também foi esclarecida. O locador permanece obrigado a cumprir normas de decência quando o espaço inclui uma parte destinada à habitação. Este ponto, frequentemente negligenciado na redação dos contratos, pode gerar um litígio custoso se o estado da habitação não atender aos critérios legais.
- O locatário deve provar a exploração de um fundo de comércio (clientela, clientela, atividade real) para reivindicar o estatuto.
- As atividades civis exercidas em um espaço comercial não acionam o regime protetor, exceto requalificação judicial.
- A habitação acessória incluída no contrato de locação comercial obriga o locador ao cumprimento das normas de decência, sob pena de conformidade forçada.
A redação do contrato de locação comercial deve integrar essas evoluções desde a fase de negociação. Cada cláusula deve ser revisada à luz da lei SVE e das posições recentes da Corte de Cassação, sob pena de se encontrar com estipulações ineficazes para o locatário ou, inversamente, com um locatário privado do estatuto protetor por não ter cumprido as condições de aplicação do artigo L145-1.
