El artículo L145-1 del Código de comercio establece el ámbito de aplicación del estatuto de los arrendamientos comerciales. Cuatro condiciones acumulativas activan este régimen protector: un contrato de arrendamiento, que se refiere a un inmueble o local, en el que el arrendatario explota un fondo de comercio, industrial o artesanal, con inscripción en el registro correspondiente. Cualquier incumplimiento de uno de estos criterios remite el contrato al derecho común del Código civil, con consecuencias graves sobre el derecho a la renovación y la indemnización por desalojo.
Ley SVE del 26 de mayo de 2026: lo que cambia para el arrendamiento comercial
La ley n° 2026-403 de simplificación de la vida económica, que entró en vigor el 28 de mayo de 2026, ha modificado varias disposiciones relacionadas con el estatuto de los arrendamientos comerciales. Estas modificaciones afectan directamente la tesorería del arrendatario y la redacción de las cláusulas contractuales.
El nuevo artículo L145-32-1 del Código de comercio permite ahora al arrendatario de un local comercial o artesanal exigir el pago mensual de los alquileres, incluso si el arrendamiento prevé una periodicidad trimestral. Esta facultad sigue estando subordinada a la ausencia de atrasos en los alquileres o cargas, y de cualquier litigio en curso sobre estas sumas.
Otro aporte notable: las cláusulas de indexación “túnel” están ahora autorizadas. Permiten limitar y establecer un mínimo en la variación anual del alquiler, lo que asegura a ambas partes contra fluctuaciones excesivas del índice.
La cláusula resolutoria también está sujeta a un marco más estricto. El juez puede suspender sus efectos, lo que otorga al arrendatario un plazo adicional para regularizar su situación antes de la rescisión automática del arrendamiento. Para descubrir el artículo L145-1 del Código de comercio en detalle, recomendamos cruzar estas nuevas disposiciones con la jurisprudencia de la tercera sala civil emitida entre 2023 y 2026.
Definición legal del local comercial y exclusión de las oficinas
La ley SVE ha introducido una definición positiva del local comercial y del local artesanal en el Código de comercio, donde el derecho anterior solo se refería a las condiciones generales del artículo L145-1.
El local de uso comercial se refiere a cualquier local destinado, principalmente, al ejercicio de una actividad de comercio al por menor o al por mayor, o de prestación de servicios de carácter comercial, incluyendo las reservas y espacios adyacentes. Se excluyen explícitamente los locales de uso exclusivo de oficina y los almacenes.
El local artesanal, por su parte, se refiere a cualquier local destinado principalmente a una actividad independiente de producción, transformación, reparación o prestación de servicios, excluyendo los almacenes.
La consecuencia práctica es directa: desde las ventas realizadas después del 26 de mayo de 2026, los arrendatarios de oficinas o almacenes ya no gozan del derecho de tanteo en caso de cesión del local por parte del arrendador. Observamos que esta exclusión aclara un litigio recurrente, pero impone a los arrendatarios afectados verificar sin demora su situación contractual.
Garantías y depósito de garantía: los nuevos límites del arrendamiento comercial
La ley SVE regula el monto exigible en concepto de garantías al momento de la firma o renovación del contrato de arrendamiento. Crea paralelamente un plazo legal para la restitución del depósito de garantía, disposición que faltaba en el estatuto anterior.
Este marco limita la capacidad del arrendador para inmovilizar sumas desproporcionadas. En la práctica, los arrendatarios ahora disponen de un apalancamiento adicional en la negociación del contrato, y de un recurso más claro en caso de retención abusiva después de la liberación del local.
- El monto de las garantías exigidas al momento de la firma está limitado por la ley, independientemente de cualquier cláusula contraria del arrendamiento.
- Se establece un plazo para la restitución del depósito de garantía, poniendo fin a la falta de un marco temporal que perjudicaba a los arrendatarios salientes.
- La obligación de restitución sigue al local en caso de transmisión: el adquirente del bien asume esta obligación, incluso sin estipulación expresa en el acto de venta.
Condiciones de aplicación del estatuto: jurisprudencia reciente de la Civ. 3ª
El estatuto de los arrendamientos comerciales no se aplica automáticamente a cualquier alquiler de inmueble donde se ejerza una actividad económica. La tercera sala civil de la Corte de casación ha emitido, entre 2023 y 2026, varias sentencias que restringen la interpretación de las condiciones establecidas por el artículo L145-1.
La explotación efectiva de un fondo sigue siendo el criterio determinante. Un arrendamiento que se refiere a un local en el que el arrendatario no explota una clientela propia, o ejerce una actividad puramente civil, escapa al estatuto protector. Recomendamos documentar la explotación real del fondo desde la entrada en vigor del contrato: registro de comercio, facturas, elementos de clientela.
La cuestión de la vivienda accesoria al arrendamiento comercial también ha sido precisada. El arrendador sigue obligado a cumplir con una obligación de entrega conforme a las normas de decencia cuando el local incluye una parte de uso habitacional. Este punto, a menudo descuidado en la redacción de los arrendamientos, puede generar un litigio costoso si el estado de la vivienda no cumple con los criterios legales.
- El arrendatario debe probar la explotación de un fondo de comercio (clientela, afluencia, actividad real) para reclamar el estatuto.
- Las actividades civiles ejercidas en un local comercial no activan el régimen protector, salvo requalificación judicial.
- La vivienda accesoria incluida en el arrendamiento comercial obliga al arrendador a respetar las normas de decencia, bajo pena de cumplimiento forzado.
La redacción del contrato de arrendamiento comercial se beneficia de integrar estas evoluciones desde la fase de negociación. Cada cláusula debe ser revisada a la luz de la ley SVE y de las posiciones recientes de la Corte de casación, bajo pena de encontrarse con estipulaciones inoponibles al arrendatario o, por el contrario, con un arrendatario privado del estatuto protector por no haber cumplido con las condiciones de aplicación del artículo L145-1.
