L’articolo L145-1 del Codice di commercio fissa il perimetro di applicazione dello statuto dei contratti di locazione commerciale. Quattro condizioni cumulative attivano questo regime protettivo: un contratto di locazione, relativo a un immobile o a un locale, nel quale il conduttore esercita un’attività commerciale, industriale o artigianale, con registrazione nel registro corrispondente. Qualsiasi mancanza su uno di questi criteri riporta il contratto al diritto comune del Codice civile, con conseguenze pesanti sul diritto al rinnovo e sull’indennità di sfratto.
Legge SVE del 26 maggio 2026: cosa cambia per il contratto di locazione commerciale
La legge n° 2026-403 di semplificazione della vita economica, entrata in vigore il 28 maggio 2026, ha modificato diverse disposizioni collegate allo statuto dei contratti di locazione commerciale. Queste modifiche incidono direttamente sulla liquidità del locatario e sulla redazione delle clausole contrattuali.
Il nuovo articolo L145-32-1 del Codice di commercio autorizza ora il conduttore di un locale commerciale o artigianale a richiedere il pagamento mensile dei canoni, anche se il contratto prevede una periodicità trimestrale. Questa facoltà rimane subordinata all’assenza di arretrati di canoni o di spese, e di qualsiasi contenzioso in corso su queste somme.
Un altro contributo notevole: le clausole di indicizzazione “tunnel” sono ora autorizzate. Esse permettono di fissare un tetto e un pavimento alla variazione annuale del canone, garantendo così entrambe le parti contro fluttuazioni eccessive dell’indice.
La clausola risolutoria è anch’essa oggetto di un inquadramento rafforzato. Il giudice può sospendere i suoi effetti, dando al conduttore un ulteriore termine per regolarizzare la sua situazione prima della risoluzione automatica del contratto di locazione. Per scoprire l’articolo L145-1 del Codice di commercio in dettaglio, raccomandiamo di incrociare queste nuove disposizioni con la giurisprudenza della terza sezione civile emessa tra il 2023 e il 2026.
Definizione legale del locale commerciale e esclusione degli uffici
La legge SVE ha introdotto una definizione positiva del locale commerciale e del locale artigianale nel Codice di commercio, dove il diritto precedente procedeva solo per rinvio alle condizioni generali dell’articolo L145-1.
Il locale a uso commerciale designa qualsiasi locale destinato, a titolo principale, all’esercizio di un’attività di commercio al dettaglio o all’ingrosso, o di prestazioni di servizi di carattere commerciale, comprese le riserve e i posti adiacenti. Sono esplicitamente esclusi i locali a uso esclusivo di ufficio e i magazzini.
Il locale artigianale si riferisce invece a qualsiasi locale destinato a titolo principale a un’attività indipendente di produzione, trasformazione, riparazione o prestazione di servizi, ad esclusione dei magazzini.
La conseguenza pratica è diretta: dalle vendite avvenute dopo il 26 maggio 2026, i locatari di uffici o magazzini non beneficiano più del diritto di prelazione in caso di cessione del locale da parte del locatore. Osserviamo che questa esclusione chiarisce un contenzioso ricorrente, ma impone ai conduttori interessati di verificare senza indugi la loro situazione contrattuale.
Garanzie e deposito cauzionale: i nuovi limiti del contratto di locazione commerciale
La legge SVE disciplina l’importo esigibile a titolo di garanzie al momento della conclusione o del rinnovo del contratto di locazione. Crea parallelamente un termine legale per la restituzione del deposito cauzionale, disposizione che mancava nello statuto precedente.
Questo inquadramento limita la capacità del locatore di immobilizzare somme sproporzionate. In pratica, i conduttori dispongono ora di un ulteriore leva di negoziazione al momento della redazione del contratto e di un ricorso più chiaro in caso di ritenzione abusiva dopo la liberazione del locale.
- L’importo delle garanzie richieste alla firma è limitato dalla legge, indipendentemente da qualsiasi clausola contraria del contratto.
- È fissato un termine per la restituzione del deposito cauzionale, ponendo fine all’assenza di un quadro temporale che penalizzava i locatari uscenti.
- L’obbligo di restituzione segue il locale in caso di trasferimento: l’acquirente del bene riprende questo obbligo a suo carico, anche senza una stipulazione espressa nell’atto di vendita.
Condizioni di applicazione dello statuto: giurisprudenza recente della Civ. 3a
Lo statuto dei contratti di locazione commerciale non si applica automaticamente a ogni locazione di immobile in cui si esercita un’attività economica. La terza sezione civile della Corte di cassazione ha emesso, tra il 2023 e il 2026, diverse sentenze che restringono l’interpretazione delle condizioni poste dall’articolo L145-1.
L’effettiva gestione di un fondo rimane il criterio determinante. Un contratto di locazione relativo a un locale in cui il conduttore non gestisce una clientela propria, o esercita un’attività puramente civile, sfugge allo statuto protettivo. Raccomandiamo di documentare l’effettiva gestione del fondo fin dall’entrata in vigore del contratto: registro delle imprese, fatture, elementi di clientela.
La questione dell’alloggio accessorio al contratto di locazione commerciale è stata anch’essa precisata. Il locatore rimane tenuto a un obbligo di consegna conforme agli standard di decenza quando il locale comprende una parte a uso abitativo. Questo punto, spesso trascurato nella redazione dei contratti di locazione, può generare un contenzioso costoso se lo stato dell’alloggio non soddisfa i criteri legali.
- Il conduttore deve dimostrare l’esercizio di un fondo commerciale (clientela, assortimento, attività reale) per rivendicare lo statuto.
- Le attività civili svolte in un locale commerciale non attivano il regime protettivo, salvo riqualificazione giudiziaria.
- L’alloggio accessorio incluso nel contratto di locazione commerciale obbliga il locatore al rispetto degli standard di decenza, pena la messa in conformità forzata.
La redazione del contratto di locazione commerciale beneficia dell’integrazione di queste evoluzioni fin dalla fase di negoziazione. Ogni clausola deve essere riletta alla luce della legge SVE e delle posizioni recenti della Corte di cassazione, pena ritrovarsi con stipulazioni inopponibili al conduttore o, al contrario, con un locatario privo dello statuto protettivo per non aver soddisfatto le condizioni di applicazione dell’articolo L145-1.
