Artikel L145-1 van het Wetboek van Koophandel bepaalt het toepassingsgebied van de status van commerciële huurcontracten. Vier cumulatieve voorwaarden activeren dit beschermende regime: een huurcontract, betrekking hebbend op een gebouw of een lokaal, waarin de huurder een handels-, industriële of ambachtelijke onderneming exploiteert, met inschrijving in het bijbehorende register. Elke tekortkoming op een van deze criteria verwijst het contract naar het gemeen recht van het Burgerlijk Wetboek, met zware gevolgen voor het recht op verlenging en de schadeloosstelling bij ontruiming.
Wet SVE van 26 mei 2026: wat verandert er voor het commerciële huurcontract
De wet nr. 2026-403 ter vereenvoudiging van het economische leven, die op 28 mei 2026 in werking is getreden, heeft verschillende bepalingen met betrekking tot de status van commerciële huurcontracten gewijzigd. Deze wijzigingen raken direct de kaspositie van de huurder en de formulering van de contractuele clausules.
Het nieuwe artikel L145-32-1 van het Wetboek van Koophandel staat de huurder van een commercieel of ambachtelijk lokaal nu toe om de maandelijkse betaling van de huur te eisen, zelfs als het huurcontract een kwartaalperiode voorziet. Deze mogelijkheid blijft onderhevig aan de afwezigheid van huur- of kostenachterstanden, en van elk lopend geschil over deze bedragen.
Een andere opmerkelijke toevoeging: de “tunnel” indexeringsclausules zijn nu toegestaan. Deze maken het mogelijk om de jaarlijkse huurverandering te plafonneren en te minimaliseren, wat beide partijen beschermt tegen buitensporige schommelingen van de index.
De ontbindende clausule is ook onderworpen aan een versterkte regeling. De rechter kan de effecten opschorten, wat de huurder een extra termijn geeft om zijn situatie te regulariseren voordat het huurcontract automatisch wordt beëindigd. Om artikel L145-1 van het Wetboek van Koophandel in detail te ontdekken, raden we aan deze nieuwe bepalingen te vergelijken met de jurisprudentie van de derde burgerlijke kamer die tussen 2023 en 2026 is uitgesproken.
Wettelijke definitie van het commercieel lokaal en uitsluiting van kantoren
De wet SVE heeft een positieve definitie van het commercieel en ambachtelijk lokaal in het Wetboek van Koophandel geïntroduceerd, waar het eerdere recht alleen verwees naar de algemene voorwaarden van artikel L145-1.
Het commercieel lokaal verwijst naar elk lokaal dat hoofdzakelijk bestemd is voor de uitoefening van een detail- of groothandel, of voor commerciële dienstverlening, inclusief de bijbehorende reserves en locaties. Expliciet uitgesloten zijn de lokalen die uitsluitend als kantoor worden gebruikt en de magazijnen.
Het ambachtelijk lokaal daarentegen verwijst naar elk lokaal dat hoofdzakelijk is bestemd voor een onafhankelijke activiteit van productie, transformatie, reparatie of dienstverlening, met uitzondering van magazijnen.
De praktische consequentie is direct: sinds de verkopen die na 26 mei 2026 hebben plaatsgevonden, hebben huurders van kantoren of magazijnen geen recht meer op voorkeursrecht bij de overdracht van het lokaal door de verhuurder. We zien dat deze uitsluiting een terugkerend geschil verduidelijkt, maar het verplicht de betrokken huurders om onmiddellijk hun contractuele situatie te controleren.
Waarborgen en waarborgsom: de nieuwe plafonds van het commerciële huurcontract
De wet SVE regelt het bedrag dat kan worden geëist als waarborg bij het afsluiten of verlengen van het huurcontract. Tegelijkertijd creëert zij een wettelijke termijn voor de terugbetaling van de waarborgsom, een bepaling die ontbrak in de eerdere status.
Deze regeling beperkt de mogelijkheid van de verhuurder om buitensporige bedragen vast te houden. In de praktijk hebben huurders nu een extra onderhandelingsmiddel bij het opstellen van het contract, en een beter leesbare rechtsgang in geval van onterecht vasthouden na de vrijgave van het lokaal.
- Het bedrag van de waarborgen dat bij de ondertekening wordt geëist, is wettelijk begrensd, ongeacht enige tegenstrijdige clausule in de huurovereenkomst.
- Er is een termijn voor de terugbetaling van de waarborgsom vastgesteld, waarmee een einde komt aan de afwezigheid van een tijdskader dat de vertrekkende huurders benadeelde.
- De verplichting tot terugbetaling volgt het lokaal in geval van overdracht: de koper van het goed neemt deze verplichting over, zelfs zonder uitdrukkelijke bepaling in de verkoopakte.
Toepassingsvoorwaarden van de status: recente jurisprudentie van Civ. 3e
De status van commerciële huurcontracten is niet automatisch van toepassing op elke verhuur van een gebouw waar een economische activiteit wordt uitgeoefend. De derde burgerlijke kamer van de Hoge Raad heeft tussen 2023 en 2026 verschillende arresten uitgesproken die de interpretatie van de voorwaarden gesteld door artikel L145-1 aanscherpen.
De effectieve exploitatie van een fonds blijft de bepalende criteria. Een huurcontract dat betrekking heeft op een lokaal waarin de huurder geen eigen klanten bedient, of een puur civiele activiteit uitoefent, valt buiten de beschermende status. We raden aan de werkelijke exploitatie van het fonds vanaf de ingangsdatum van het contract te documenteren: handelsregister, facturen, klantgegevens.
De kwestie van de accessoires woning bij het commerciële huurcontract is ook verduidelijkt. De verhuurder blijft gehouden aan een verplichting om te voldoen aan de fatsoennormen wanneer het lokaal een deel voor woongebruik omvat. Dit punt, dat vaak wordt verwaarloosd bij het opstellen van huurcontracten, kan leiden tot kostbare geschillen als de staat van de woning niet voldoet aan de wettelijke criteria.
- De huurder moet de exploitatie van een handelsfonds (klanten, voorraad, werkelijke activiteit) bewijzen om de status te claimen.
- Civiele activiteiten die in een commercieel lokaal worden uitgeoefend, activeren de beschermende regeling niet, tenzij er een rechterlijke herkwalificatie plaatsvindt.
- De accessoires woning die in het commerciële huurcontract zijn opgenomen, verplicht de verhuurder om de fatsoennormen te respecteren, op straffe van gedwongen naleving.
De opstelling van het commerciële huurcontract profiteert van het integreren van deze evoluties vanaf de onderhandelingsfase. Elke clausule moet worden herlezen in het licht van de wet SVE en de recente standpunten van de Hoge Raad, om te voorkomen dat men komt te staan met onoplosbare bepalingen voor de huurder of, omgekeerd, met een huurder die door het niet voldoen aan de toepassingsvoorwaarden van artikel L145-1 van de beschermende status is beroofd.
