Die Transaktionsvolumina bleiben deutlich unter den Niveaus vor dem Anstieg der Zinssätze, und die Rotation der Immobilien hat sich verlangsamt. Um 2024 Immobilien zu kaufen, zu verkaufen oder zu investieren, muss man mit anderen Parametern denken: weniger Immobilien im Umlauf, längere Verkaufsfristen und eine genauere Auswahl bei jedem Dossier.
Rotation der Immobilien und Transaktionsvolumen: ein dauerhaft engerer Markt
Vor Ort ist das erste Signal, das ein Käufer oder Investor wahrnimmt, die Verknappung der verfügbaren Immobilien in bestimmten Segmenten. Nach dem markanten Rückgang der Volumina in 2023-2024 bringt die 2025 beginnende Erholung (von etwa 11 bis 12 % Anstieg der Verkäufe im Jahresvergleich laut mehreren Marktanalysen) den Markt nicht auf sein vorheriges Niveau zurück.
Ein Panel von 228 Gemeinden, das von vendrebien.com analysiert wurde, zeigt, dass fast alle diese Gemeinden unter ihrem Transaktionsniveau von 2021 bleiben. Man kehrt nicht zum vorherigen Tempo zurück. Eine richtig preislich positionierte Immobilie findet Käufer, während andere lange stagnieren.
Für diejenigen, die Immobilien auf Newsyoung verfolgen, verändert diese Tatsache die Herangehensweise an ein Kauf- oder Investitionsprojekt. Man kann nicht mehr auf einen flüssigen Markt zählen, um einen Preis- oder Standortfehler zu korrigieren. Jede Entscheidung wiegt schwerer.
Zinssätze stabilisiert um 3 %: die eigene Kreditfähigkeit neu berechnen
Der brutale Anstieg der Zinssätze zwischen 2022 und 2023 hat einen Teil der Käufer vom Markt ausgeschlossen. Heute stabilisieren sich die Zinssätze um 3 bis 3,2 %. Diese Schwelle ist weder eine Rückkehr zu den günstigen Bedingungen von 2020 noch ein so radikaler Bremsfaktor wie die Spitzen Ende 2023.
Die Kreditfähigkeit hat einige Tausend Euro im Vergleich zum Tiefpunkt zurückgewonnen. Bei einem Kredit über zwanzig Jahre macht der Unterschied zwischen einem Zinssatz von 4 % und einem Zinssatz von 3,2 % eine signifikante Summe in den Gesamtkosten aus. Für ein Immobilienprojekt ist die Neuberechnung der Kreditfähigkeit mit den aktuellen Zinssätzen der erste Schritt vor jedem Besuch.
Was sich für einen Käufer 2024 ändert
Der Gewinn an Kaufkraft durch den Rückgang der Zinssätze kompensiert nicht immer die Preisträgheit in bestimmten angespannten Zonen wie Paris oder Lyon. Man beobachtet, dass Verkäufer ihre Preise langsamer anpassen als die Zinssätze sinken.
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach lokalen Märkten, aber in mittelgroßen Städten war die Preiskorrektur deutlicher, was interessante Kaufmöglichkeiten für Erstkäufer eröffnet.
Energieeffizienz von Wohnimmobilien: der DPE als Verhandlungshebel
Vor Ort stellen thermische Durchlässe (klassifiziert mit F oder G im DPE) ein eigenes Segment dar. Diese Immobilien bleiben länger zum Verkauf und erfahren einen Abschlag im Vergleich zu gut klassifizierten Wohnungen. Für einen Investor ist das ein konkreter Hebel.
Eine thermische Durchlassimmobilie zu einem niedrigen Preis zu kaufen und dann zu renovieren, ermöglicht es, Wert zu schaffen, vorausgesetzt, man kalkuliert die Kosten der Arbeiten vor dem Angebot genau. Die klassische Falle: die Isolierung des Dachbodens oder den Austausch des Heizsystems zu unterschätzen und mit einem Renovierungsbudget dazustehen, das den beim Kauf erzielten Abschlag zunichte macht.
- Den tatsächlichen DPE der Immobilie überprüfen und nicht nur das in der Anzeige angegebene Etikett, da Diagnosefehler existieren.
- Vor der Abgabe eines Angebots mehrere Kostenvoranschläge für energetische Renovierungen einholen, um die tatsächlichen Kosten in die Rentabilitätsberechnung einzubeziehen.
- Informationen zu den aktuellen Renovierungsbeihilfen einholen (insbesondere MaPrimeRénov’), deren Bedingungen sich regelmäßig ändern.
Fertig zum Einzug stehende Immobilien mit guter Energieklassifizierung verkaufen sich schneller und zu besseren Preisen. Der DPE ist für einen Teil der Käufer zu einem ebenso entscheidenden Auswahlkriterium geworden wie die Lage.
Auswahl der Immobilie und Lage: anders als nur nach dem Preis pro Quadratmeter entscheiden
Der Reflex, nur den Preis pro Quadratmeter zu vergleichen, verdeckt sehr unterschiedliche Realitäten je nach Markt. In einem Kontext, in dem die Volumina niedrig sind, haben die Qualität der Lage und der Zustand der Immobilie Vorrang vor dem Nennpreis.
Eine gut gelegene Wohnung in einer dynamischen Mittelstadt (stabile Beschäftigungsregion, Zugang zu Verkehrsanbindungen, Geschäfte) lässt sich besser verkaufen als eine günstigere Immobilie in einem rückläufigen Gebiet. Das zeigt sich an den Verkaufsfristen: gut positionierte Immobilien sind in wenigen Wochen verkauft, andere bleiben mehrere Monate auf dem Markt.
Betriebliche Kriterien zur Filterung einer Immobilie
- Vermietungsspannung der Zone: ein angespanntes Mietmarkt sichert eine Investition in Mietimmobilien im Falle eines schwierigen Verkaufs.
- Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder Straßenverbindungen, die die Mietnachfrage und die zukünftige Wertsteigerung beeinflussen.
- Zustand der Eigentümergemeinschaft für eine Wohnung: die Höhe der Gebühren und die beschlossenen oder geplanten Arbeiten wirken sich direkt auf die Rentabilität aus.
- Demografische Entwicklung der Gemeinde in den letzten Jahren, die auf der Website des INSEE einsehbar ist.
Anstatt nach dem niedrigsten Preis zu suchen, ist es vorteilhaft, Immobilien zu identifizieren, deren Verhältnis von Qualität-Lage-Zustand mit einer mehrjährigen Haltstrategie übereinstimmt.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt die Strenge bei der Auswahl und die Geduld bei der Umsetzung. Käufer, die sich die Zeit nehmen, jeden Parameter zu überprüfen, vom DPE über den Finanzierungsplan bis hin zur lokalen Dynamik, sichern ihre Investition viel besser als diejenigen, die auf das richtige Timing warten.
