I volumi delle transazioni rimangono nettamente al di sotto dei livelli precedenti all’aumento dei tassi, e la rotazione degli immobili ha rallentato. Per acquistare, vendere o investire nel settore immobiliare nel 2024, è necessario ragionare con parametri diversi: meno immobili in circolazione, tempi di vendita più lunghi e una selezione più accurata da operare su ogni dossier.
Rotazione degli immobili e volume delle transazioni: un mercato duramente più ristretto
Sul campo, il primo segnale che percepisce un acquirente o un investitore è la rarità degli immobili disponibili in alcuni segmenti. Dopo la caduta marcata dei volumi nel 2023-2024, la ripresa avviata nel 2025 (dell’ordine dell’11-12% di aumento delle vendite su base annua secondo diverse analisi di mercato) non riporta il mercato ai suoi livelli precedenti.
Un panel di 228 comuni analizzato da venderebene.com mostra che quasi tutti questi comuni rimangono al di sotto del loro livello di transazioni del 2021. Non si torna al ritmo precedente. Un immobile correttamente posizionato in prezzo trova acquirente, ma gli altri stagnano a lungo.
Per chi segue l’immobiliare su Newsyoung, questo dato cambia il modo di affrontare un progetto di acquisto o investimento. Non si può più contare su un mercato fluido per correggere un errore di prezzo o di localizzazione. Ogni decisione pesa di più.
Tassi d’interesse stabilizzati attorno al 3%: ricalcolare la propria capacità di prestito
L’aumento brusco dei tassi tra il 2022 e il 2023 ha escluso una parte degli acquirenti dal mercato. Oggi, i tassi d’interesse si stabilizzano attorno al 3-3,2%. Questo livello non è né un ritorno alle condizioni favorevoli del 2020, né un freno così radicale come i picchi di fine 2023.
La capacità di prestito ha recuperato alcune migliaia di euro rispetto al punto più basso. Su un mutuo di vent’anni, la differenza tra un tasso al 4% e un tasso al 3,2% rappresenta una somma significativa in costo totale. Per un progetto immobiliare, ricalcolare la propria capacità di prestito con i tassi attuali è il primo passo prima di qualsiasi visita.
Cosa cambia per un acquirente nel 2024
Il guadagno di potere d’acquisto legato alla diminuzione dei tassi non compensa sempre la rigidità dei prezzi in alcune zone tese come Parigi o Lione. Si osserva che i venditori aggiustano i loro prezzi più lentamente di quanto i tassi non scendano.
I ritorni variano su questo punto a seconda dei mercati locali, ma nelle città medie, la correzione dei prezzi è stata più netta, il che apre finestre di acquisto interessanti per i primi acquirenti.
Performance energetica degli immobili: il DPE come leva di negoziazione
Sul campo, le “passoires thermiques” (classificate F o G al DPE) costituiscono un segmento a parte. Questi immobili rimangono in vendita più a lungo e subiscono una decurtazione rispetto agli immobili ben classificati. Per un investitore, è una leva concreta.
Acquistare una passoire thermique a prezzo basso e poi ristrutturare permette di creare valore, a condizione di calcolare precisamente il costo dei lavori prima dell’offerta. Il classico tranello: sottovalutare l’isolamento delle soffitte o la sostituzione del sistema di riscaldamento, e ritrovarsi con un budget per i lavori che annulla la decurtazione ottenuta all’acquisto.
- Verificare il DPE reale dell’immobile e non solo l’etichetta mostrata nell’annuncio, poiché esistono errori di diagnosi.
- Richiedere diversi preventivi di ristrutturazione energetica prima di formulare un’offerta, per integrare il costo reale nel calcolo della redditività.
- Informarsi sulle agevolazioni per la ristrutturazione in vigore (in particolare MaPrimeRénov’), le cui condizioni cambiano regolarmente.
Gli immobili pronti per essere abitati con una buona classificazione energetica si vendono più velocemente e a un prezzo migliore. Il DPE è diventato un criterio di selezione altrettanto determinante quanto la localizzazione per una parte degli acquirenti.
Selezione dell’immobile e localizzazione: decidere diversamente dal prezzo al metro quadrato
Il riflesso di confrontare unicamente il prezzo al metro quadrato nasconde realtà molto diverse a seconda dei mercati. In un contesto in cui i volumi sono bassi, la qualità della posizione e lo stato dell’immobile prevalgono sul prezzo nominale.
Un appartamento ben posizionato in una città media dinamica (bacino d’occupazione stabile, accesso ai trasporti, negozi) si rivende meglio di un immobile meno costoso in un settore in declino. Lo si osserva sui tempi di vendita: gli immobili ben posizionati partono in poche settimane, gli altri rimangono diversi mesi.
Criteri operativi per filtrare un immobile
- Tensione locativa della zona: un mercato locativo teso garantisce un investimento locativo in caso di difficile rivendita.
- Prossimità ai mezzi pubblici o alle arterie stradali, che condiziona la domanda locativa e la valorizzazione futura.
- Stato del condominio per un appartamento: l’importo delle spese e i lavori votati o da prevedere pesano direttamente sulla redditività.
- Evoluzione demografica del comune negli ultimi anni, consultabile sul sito dell’INSEE.
Invece di cercare il prezzo più basso, è vantaggioso identificare gli immobili il cui rapporto qualità-localizzazione-stato rimane coerente con una strategia di detenzione su più anni.
Il mercato immobiliare del 2024 premia la rigore nella selezione e la pazienza nell’esecuzione. Gli acquirenti che si prendono il tempo di verificare ogni parametro, dal DPE al piano di finanziamento passando per la dinamica locale, mettono al sicuro il loro investimento molto meglio di coloro che cercano il momento giusto.
