De transactievolumes blijven aanzienlijk onder de niveaus van vóór de renteverhogingen, en de rotatie van onroerend goed is vertraagd. Om onroerend goed te kopen, verkopen of investeren in 2024, moet men redeneren met andere parameters: minder onroerend goed in omloop, langere verkooptermijnen en een fijnere selectie per dossier.
Rotatie van onroerend goed en transactievolume: een markt die duurzaam smaller is
Op de grond is het eerste signaal dat een koper of investeerder waarneemt, de schaarste aan beschikbare onroerende goederen in bepaalde segmenten. Na de sterke daling van de volumes in 2023-2024, brengt het herstel dat in 2025 is ingezet (van ongeveer 11 tot 12 % stijging van de verkopen op jaarbasis volgens verschillende marktanalyse) de markt niet terug naar zijn niveau van vóór.
Een panel van 228 gemeenten geanalyseerd door vendrebien.com toont aan dat bijna alle gemeenten onder hun transactievolume van 2021 blijven. We keren niet terug naar het vorige tempo. Een goed geprijsd onroerend goed vindt een koper, maar de andere blijven lange tijd stil staan.
Voor wie onroerend goed volgt op Newsyoung, verandert deze gegevens de manier van benaderen van een aankoop- of investeringsproject. Men kan niet meer rekenen op een vloeibare markt om een fout in prijs of locatie te corrigeren. Elke beslissing weegt zwaarder.
Rentevoeten gestabiliseerd rond 3 %: herbereken uw leencapaciteit
De brutale stijging van de rente tussen 2022 en 2023 heeft een deel van de kopers van de markt uitgesloten. Vandaag stabiliseren de rentevoeten zich rond 3 tot 3,2 %. Dit niveau is noch een terugkeer naar de gunstige voorwaarden van 2020, noch een rem zo radicaal als de pieken aan het einde van 2023.
De leencapaciteit is enkele duizenden euro’s herwonnen ten opzichte van het dieptepunt. Bij een lening van twintig jaar vertegenwoordigt het verschil tussen een rente van 4 % en een rente van 3,2 % een significante som in totale kosten. Voor een vastgoedproject is het herberekenen van de leencapaciteit met de huidige rentevoeten de eerste stap voordat men een bezichtiging plant.
Wat dit verandert voor een koper in 2024
De stijging van de koopkracht als gevolg van de daling van de rente compenseert niet altijd de rigiditeit van de prijzen in bepaalde gespannen gebieden zoals Parijs of Lyon. We zien dat verkopers hun prijzen langzamer aanpassen dan de rente daalt.
De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de lokale markten, maar in middelgrote steden is de prijscorrectie duidelijker geweest, wat interessante aankoopmogelijkheden opent voor starters.
Energieprestatie van woningen: het DPE als onderhandelingsinstrument
Op de grond vormen de thermische doorlatende woningen (geclassificeerd als F of G op het DPE) een apart segment. Deze woningen blijven langer te koop en ondergaan een waardevermindering ten opzichte van goed geclassificeerde woningen. Voor een investeerder is dit een concreet hefboom.
Een thermische doorlatende woning kopen tegen een lage prijs en vervolgens renoveren, stelt in staat waarde te creëren, op voorwaarde dat de kosten van de werkzaamheden vooraf nauwkeurig worden ingeschat. De klassieke valkuil: de isolatie van de zolder of de vervanging van het verwarmingssysteem onderschatten, en met een renovatiebudget komen dat de waardevermindering die bij de aankoop is verkregen, tenietdoet.
- Controleer de werkelijke DPE van het onroerend goed en niet alleen het label dat in de advertentie wordt weergegeven, want er bestaan diagnostische fouten.
- Vraag meerdere offertes voor energie-renovatie voordat u een bod doet, om de werkelijke kosten in de rendabiliteitsberekening op te nemen.
- Informeer naar de beschikbare renovatie-subsidies (met name MaPrimeRénov’), waarvan de voorwaarden regelmatig veranderen.
De woningen die klaar zijn om in te trekken met een goede energieclassificatie verkopen sneller en tegen een betere prijs. Het DPE is een selectiecriterium geworden dat net zo bepalend is als de locatie voor een deel van de kopers.
Selectie van het onroerend goed en locatie: anders arbitreren dan op de prijs per vierkante meter
De reflex om alleen de prijs per vierkante meter te vergelijken, verbergt zeer verschillende realiteiten afhankelijk van de markten. In een context waar de volumes laag zijn, is de kwaliteit van de locatie en de staat van het onroerend goed belangrijker dan de nominale prijs.
Een goed gelegen appartement in een dynamische middelgrote stad (stabiele werkgelegenheid, toegang tot openbaar vervoer, winkels) verkoopt beter dan een goedkopere woning in een gebied dat in verval is. Dit is te zien aan de verkooptermijnen: goed gepositioneerde woningen vertrekken binnen enkele weken, de andere blijven meerdere maanden staan.
Operationele criteria om een onroerend goed te filteren
- Huurdruk in het gebied: een gespannen huurmarkt beveiligt een huurinvestering in geval van een moeilijke verkoop.
- Dichtbij openbaar vervoer of belangrijke wegen, wat de huurvraag en de toekomstige waardering beïnvloedt.
- Staat van de vereniging van eigenaren voor een appartement: de hoogte van de kosten en de goedgekeurde of te verwachten werkzaamheden wegen direct op de rendabiliteit.
- Demografische evolutie van de gemeente in de afgelopen jaren, te raadplegen op de website van het INSEE.
In plaats van naar de laagste prijs te zoeken, is het voordelig om de woningen te identificeren waarvan de verhouding kwaliteit-locatie-staat consistent blijft met een strategie van meerdere jaren.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont de nauwkeurigheid in de selectie en het geduld in de uitvoering. Kopers die de tijd nemen om elk parameter te controleren, van het DPE tot het financieringsplan en de lokale dynamiek, beveiligen hun investering veel beter dan degenen die naar het juiste moment zoeken.
