Os volumes de transações permanecem claramente abaixo dos níveis anteriores ao aumento das taxas, e a rotação de bens desacelerou. Para comprar, vender ou investir em imóveis em 2024, é necessário raciocinar com parâmetros diferentes: menos bens em circulação, prazos de venda mais longos e uma seleção mais criteriosa a ser feita em cada caso.
Rotação de bens e volume de transações: um mercado duradouramente mais estreito
No terreno, o primeiro sinal que um comprador ou investidor percebe é a escassez de bens disponíveis em certos segmentos. Após a queda acentuada dos volumes em 2023-2024, a recuperação iniciada em 2025 (da ordem de 11 a 12% de aumento nas vendas em um ano, segundo várias análises de mercado) não traz o mercado de volta ao seu nível anterior.
Um painel de 228 municípios analisado por venderbien.com mostra que quase todos esses municípios permanecem abaixo de seu nível de transações de 2021. Não estamos voltando ao ritmo anterior. Um bem corretamente posicionado em preço encontra comprador, mas os outros estagnam por muito tempo.
Para quem acompanha o mercado imobiliário no Newsyoung, essa informação muda a forma de abordar um projeto de compra ou investimento. Não se pode mais contar com um mercado fluido para corrigir um erro de preço ou localização. Cada decisão pesa mais.
Taxas de juros estabilizadas em torno de 3%: recalcular sua capacidade de empréstimo
O aumento brusco das taxas entre 2022 e 2023 excluiu uma parte dos compradores do mercado. Hoje, as taxas de juros se estabilizam em torno de 3 a 3,2%. Esse patamar não é um retorno às condições favoráveis de 2020, nem um freio tão radical quanto os picos do final de 2023.
A capacidade de empréstimo recuperou alguns milhares de euros em relação ao ponto mais baixo. Em um crédito de vinte anos, a diferença entre uma taxa de 4% e uma taxa de 3,2% representa uma quantia significativa em custo total. Para um projeto imobiliário, recalcular sua capacidade de empréstimo com as taxas atuais é o primeiro passo antes de qualquer visita.
O que isso muda para um comprador em 2024
O ganho de poder de compra relacionado à queda das taxas nem sempre compensa a rigidez dos preços em algumas áreas tensas, como Paris ou Lyon. Observa-se que os vendedores ajustam seus preços mais lentamente do que as taxas caem.
Os retornos variam sobre esse ponto de acordo com os mercados locais, mas nas cidades médias, a correção dos preços foi mais acentuada, o que abre janelas de compra interessantes para os primeiros compradores.
Desempenho energético dos imóveis: o DPE como alavanca de negociação
No terreno, os imóveis com baixa eficiência energética (classificados como F ou G no DPE) constituem um segmento à parte. Esses bens permanecem mais tempo à venda e sofrem uma desvalorização em relação aos imóveis bem classificados. Para um investidor, é uma alavanca concreta.
Comprar um imóvel com baixa eficiência energética a um preço baixo e depois reformar permite criar valor, desde que o custo das obras seja calculado com precisão antes da oferta. O clássico erro: subestimar o isolamento do sótão ou a substituição do sistema de aquecimento, e acabar com um orçamento de obras que anula a desvalorização obtida na compra.
- Verificar o DPE real do imóvel e não apenas o rótulo exibido no anúncio, pois erros de diagnóstico existem.
- Solicitar vários orçamentos de reforma energética antes de formular uma oferta, para integrar o custo real no cálculo de rentabilidade.
- Informar-se sobre as ajudas à reforma em vigor (MaPrimeRénov’, entre outras), cujas condições mudam regularmente.
Os imóveis prontos para morar com uma boa classificação energética vendem-se mais rapidamente e a melhores preços. O DPE tornou-se um critério de seleção tão determinante quanto a localização para uma parte dos compradores.
Seleção do imóvel e localização: decidir de forma diferente do preço por metro quadrado
O reflexo de comparar apenas o preço por metro quadrado oculta realidades muito diferentes segundo os mercados. Em um contexto onde os volumes são baixos, a qualidade da localização e o estado do imóvel prevalecem sobre o preço nominal.
Um apartamento bem localizado em uma cidade média dinâmica (bacia de emprego estável, acesso a transportes, comércio) revende melhor do que um imóvel mais barato em um setor em declínio. Isso é evidente nos prazos de venda: os bens bem posicionados são vendidos em algumas semanas, os outros permanecem vários meses.
Critérios operacionais para filtrar um imóvel
- Tensão locativa da área: um mercado locativo tenso garante um investimento locativo em caso de revenda difícil.
- Proximidade de transportes públicos ou de vias rodoviárias, que condiciona a demanda locativa e a valorização futura.
- Estado do condomínio para um apartamento: o valor das taxas e as obras votadas ou a serem previstas pesam diretamente na rentabilidade.
- Evolução demográfica do município nos últimos anos, consultável no site do INSEE.
Em vez de buscar o preço mais baixo, é vantajoso identificar os bens cujo relacionamento qualidade-localização-estado permanece coerente com uma estratégia de posse por vários anos.
O mercado imobiliário de 2024 recompensa a rigor na seleção e a paciência na execução. Os compradores que se tomam o tempo para verificar cada parâmetro, do DPE ao plano de financiamento passando pela dinâmica local, garantem seu investimento muito melhor do que aqueles que buscam o momento certo.
