Los volúmenes de transacciones siguen estando claramente por debajo de los niveles anteriores al aumento de tasas, y la rotación de bienes ha disminuido. Para comprar, vender o invertir en bienes raíces en 2024, se deben considerar parámetros diferentes: menos bienes en circulación, plazos de venta más largos y una selección más cuidadosa en cada expediente.
Rotación de bienes y volumen de transacciones: un mercado sosteniblemente más estrecho
En el terreno, la primera señal que percibe un comprador o un inversor es la escasez de bienes disponibles en ciertos segmentos. Tras la caída marcada de los volúmenes en 2023-2024, la recuperación iniciada en 2025 (del orden del 11 al 12 % de aumento en las ventas en un año según varios análisis de mercado) no devuelve al mercado a su nivel anterior.
Un panel de 228 municipios analizado por venderbien.com muestra que casi la totalidad de estos municipios sigue por debajo de su nivel de transacciones de 2021. No se vuelve al ritmo anterior. Un bien correctamente posicionado en precio encuentra comprador, pero los otros estancan durante mucho tiempo.
Para quienes siguen el inmobiliario en Newsyoung, este dato cambia la manera de abordar un proyecto de compra o inversión. Ya no se puede contar con un mercado fluido para corregir un error de precio o de ubicación. Cada decisión pesa más.
Tasas de interés estabilizadas alrededor del 3 %: recalcular su capacidad de préstamo
El aumento brusco de las tasas entre 2022 y 2023 excluyó a una parte de los compradores del mercado. Hoy en día, las tasas de interés se estabilizan alrededor del 3 al 3,2 %. Este umbral no es ni un regreso a las condiciones favorables de 2020, ni un freno tan radical como los picos de finales de 2023.
La capacidad de préstamo ha recuperado algunos miles de euros en comparación con el punto más bajo. En un crédito a veinte años, la diferencia entre una tasa del 4 % y una tasa del 3,2 % representa una suma significativa en costo total. Para un proyecto inmobiliario, recalcular su capacidad de préstamo con las tasas actuales es el primer paso antes de cualquier visita.
Lo que cambia para un comprador en 2024
El aumento del poder adquisitivo relacionado con la disminución de tasas no siempre compensa la rigidez de los precios en ciertas áreas tensas como París o Lyon. Se observa que los vendedores ajustan sus precios más lentamente de lo que bajan las tasas.
Los retornos varían en este punto según los mercados locales, pero en las ciudades medianas, la corrección de precios ha sido más clara, lo que abre ventanas de compra interesantes para los compradores primerizos.
Rendimiento energético de las viviendas: el DPE como palanca de negociación
En el terreno, las viviendas térmicamente ineficientes (clasificadas F o G en el DPE) constituyen un segmento aparte. Estos bienes permanecen más tiempo en venta y sufren una depreciación en comparación con las viviendas bien clasificadas. Para un inversor, es una palanca concreta.
Comprar una vivienda térmicamente ineficiente a un precio bajo y luego renovarla permite crear valor, siempre que se calcule con precisión el costo de las obras antes de la oferta. La trampa clásica: subestimar el aislamiento de los áticos o el reemplazo del sistema de calefacción, y encontrarse con un presupuesto de obras que anula la depreciación obtenida en la compra.
- Verificar el DPE real del bien y no solo la etiqueta mostrada en el anuncio, ya que existen errores de diagnóstico.
- Solicitar varios presupuestos de renovación energética antes de formular una oferta, para integrar el costo real en el cálculo de rentabilidad.
- Informarse sobre las ayudas a la renovación vigentes (MaPrimeRénov’ en particular), cuyas condiciones cambian regularmente.
Los bienes listos para habitar con una buena clasificación energética se venden más rápido y a mejor precio. El DPE se ha convertido en un criterio de selección tan determinante como la ubicación para una parte de los compradores.
Selección del bien y ubicación: arbitrar de manera diferente que por el precio por metro cuadrado
El reflejo de comparar únicamente el precio por metro cuadrado oculta realidades muy diferentes según los mercados. En un contexto donde los volúmenes son bajos, la calidad de la ubicación y el estado del bien priman sobre el precio nominal.
Un apartamento bien ubicado en una ciudad mediana dinámica (cuenca de empleo estable, acceso a transportes, comercios) se revende mejor que un bien más barato en un sector en declive. Se observa en los plazos de venta: los bienes bien posicionados se venden en unas pocas semanas, los otros permanecen varios meses.
Criterios operativos para filtrar un bien
- Tensión locativa de la zona: un mercado de alquiler tenso asegura una inversión locativa en caso de reventa difícil.
- Proximidad a los transportes públicos o a las vías principales, que condiciona la demanda de alquiler y la valorización futura.
- Estado de la comunidad de propietarios para un apartamento: el monto de las cargas y las obras votadas o a prever pesan directamente sobre la rentabilidad.
- Evolución demográfica del municipio en los últimos años, consultable en el sitio del INSEE.
En lugar de buscar el precio más bajo, es mejor identificar los bienes cuyo ratio calidad-ubicación-estado se mantenga coherente con una estrategia de tenencia a varios años.
El mercado inmobiliario de 2024 recompensa la rigurosidad en la selección y la paciencia en la ejecución. Los compradores que se toman el tiempo de verificar cada parámetro, desde el DPE hasta el plan de financiación pasando por la dinámica local, aseguran su inversión mucho mejor que aquellos que buscan el momento adecuado.
